다주택자 양도세 중과 부활과 종합부동산세 절세 전략: 이미 지난 6월 1일 기준일 이후의 대응법

다주택자 양도세 중과 부활과 종합부동산세 절세 전략: 이미 지난 6월 1일 기준일 이후의 대응법/AI를 활용한 이미지

최근 대한민국 부동산 시장은 그 어느 때보다 복잡하고 정교한 세무 전략을 요구하고 있습니다. 특히 다주택자에게 있어 가장 무거운 세금 부담으로 작용하는 '양도소득세 중과' 유예 조치가 지난 2026년 5월 9일부로 종료됨에 따라, 시장의 세법은 더욱 복잡해졌습니다.  


이에 더해 올해 종합부동산세(이하 종부세)의 향방을 가르는 과세기준일(6월 1일) 역시 이미 지난 시점입니다. 이미 기준일이 지나 세액의 뼈대가 결정된 지금, 다주택자들이 취할 수 있는 현실적인 종부세 절세 전략과 사후 대응 방안을 상세히 정리해 드립니다.  

1. 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 현재 시장 상황  

 

지난 2022년부터 이어져 온 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시적 배제 조치가 2026년 5월 9일을 기해 예정대로 종료되었습니다. 이에 따라 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우, 이제는 유예 혜택 없이 원칙적으로 무거운 중과세율이 적용되고 있습니다. 2 주택자는 기본세율에 20% p, 3 주택 이상 보유자는 30% p가 가산되며, 장기보유특별공제 혜택마저 배제되어 세 부담이 매우 커진 상황입니다.  

다만, 정부가 발표한 보완책(경과조치)에 따라 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 수수 완료한 경우에는, 계약일로부터 일정 기간(기존 조정대상지역은 4개월, 신규 지정 조정대상지역은 6개월) 내에만 잔금을 치르고 등기를 이전하면 예외적으로 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 계약 시점에 따라 세 부담의 크기가 완전히 달라지므로 보유 주택의 거래 일정을 면밀하게 검토하셔야 합니다.

2. 이미 지나간 6월 1일 과세기준일, 무엇이 결정되었는가?

 

  

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 인별로 보유한 주택의 공시가격 합계액을 따져 부과하는 대표적인 보유세입니다. 올해의 과세기준일이 이미 지났기 때문에, 6월 1일 현재 시점에 보유하고 있던 주택을 기준으로 올해 납부해야 할 종부세 대상자와 대략적인 세액의 틀은 이미 확정되었습니다.  


설령 6월 1일 이후에 주택을 급하게 매도했더라도, 기준일 당시에 소유권을 가지고 있었다면 올해 분 종부세 납세의무는 피할 수 없습니다.

특히 다주택자는 1세대 1 주택자에 비해 세법상 불리한 위치에 있습니다. 1세대 1 주택자는 공시가격 12억 원까지 공제받고 최대 80%의 고령자·장기보유 세액공제 혜택을 누릴 수 있는 반면, 다주택자는 합산 공시가격 9억 원까지만 공제되며 세액공제 혜택도 제공되지 않아 세금 타격이 매우 큽니다.

 

3. 기준일이 지난 지금, 다주택자가 취해야 할 실전 절세 전략

 

이미 과세기준일이 지났다고 해서 손을 놓고 있을 수만은 없습니다. 올해 연말(12월 1일~15일) 고지될 종부세 세액을 합리적으로 조정하고, 내년도 세 부담을 미리 낮추기 위해 지금 당장 실행해야 할 핵심 전략 세 가지를 제시합니다.

① 9월 합산배제 및 특례 신고의 적극적 활용 (가장 중요)

종부세 고지서가 발송되기 전, 세금을 합법적으로 줄일 수 있는 가장 중요한 기회는 바로 9월 16일부터 9월 30일까지 진행되는 '합산배제 및 과세특례 신고 기간'입니다.  

 

일정 요건을 갖춘 임대주택이나 사원용 주택, 준공 후 미분양 주택 등이 있다면 반드시 이 기간에 합산배제 신고를 완료해야 과세대상 합산에서 제외되어 세금을 줄일 수 있습니다.  


비수도권 준공 후 미분양 주택이나 인구감소지역 내 공시가격 기준에 부합하는 주택을 추가 취득하여 다주택자가 된 경우라면, 기존 1세대 1 주택 특례를 유지할 수 있도록 특례 신청을 잊지 않고 진행해야 합니다.

② 부부 공동명의 9월 특례 신청 검토

부부가 공동으로 주택을 소유하고 있다면, 9월 특례 신청 기간에 어떤 방식이 유리한지 정밀하게 시뮬레이션해야 합니다. 부부 각자 9억 원씩(총 18억 원) 공제를 받는 것이 유리할지, 아니면 단독명의 특례를 신청하여 1 주택자로서 보유 기간 및 연령 세액공제(최대 80%)를 받는 것이 유리할지는 주택의 공시가격과 보유 기간에 따라 매년 달라집니다. 이미 6월 1일 기준으로 소유권이 확정된 만큼, 지금 시점에서는 유리한 신고 방식을 선택하는 시뮬레이션이 필수적입니다.

③ 내년(2027년)도 종부세를 겨냥한 선제적 매도 계획 수립

 

올해 분 종부세 기준일은 지나갔지만, 내년도 종부세 부담을 덜기 위한 자산 리밸런싱은 지금부터 준비해야 합니다. 보유 가치가 떨어지는 '못난이 주택'을 먼저 정리하여 보유 주택 수를 줄여두면, 내년 6월 1일 기준으로는 세액공제 혜택을 받을 수 있는 1 주택자 자격을 갖추거나 과세표준을 낮출 수 있습니다.  

 

 

"다가오는 9월 합산배제 신고 기간, 놓치면 나만 손해! 미리 체크하세요."(AI 이용한 이미지 편집)

4. 요약 및 전문가 제언

부동산 보유세와 양도세는 긴밀하게 연결되어 있어 통합적인 관리가 필수적입니다. 비록 올해 종합부동산세의 부과 기준이 되는 6월 1일은 이미 지나갔지만, 오는 9월에 예정된 합산배제 및 과세특례 신고를 어떻게 준비하느냐에 따라 연말에 받아볼 고지서의 금액을 크게 달라지게 만들 수 있습니다.  

또한 양도세 중과 유예 조치 종료에 따라 시장의 매물 적체와 거래 양상이 변화하고 있는 만큼, 자산의 상승 여력과 매년 지출되는 보유 비용을 냉정하게 저울질해야 할 때입니다. 9월 신고 기간이 도래하기 전에 신뢰할 수 있는 세무 대리인을 통해 본인의 자산 현황을 정밀하게 점검하고 시뮬레이션을 진행하시기를 적극 권해 드립니다.

 

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