[목포 부동산 이슈] 옛 유달경기장 부지 아파트 분양·개발이 어려운 진짜 이유

안녕하세요. 오늘은 목포 지역 주민들과 부동산 투자자들 사이에서 가장 뜨거운 감자 중 하나인 '옛 목포 유달경기장 부지 개발 사업'에 대해 깊이 있게 다뤄보고자 합니다.

용당동에 위치한 옛 유달경기장은 목포 시민들의 수많은 추억과 역사가 깃든 상징적인 공간이었습니다. 하지만 지난 2021년 매각이 완료된 이후, 현재까지도 본격적인 공사와 분양이 지연되면서 많은 분이 "대체 왜 아파트를 짓지 못하고 있는가?"라며 의문을 제기하고 있습니다. 원래의 계획은 무엇이었으며, 누가 이 땅을 샀고, 현재 왜 멈춰 서 있는지 그 내막과 최근 들려오는 민간임대 추진 소식까지 완벽하게 정리해 드리겠습니다.

1. 원래는 무엇을 하려고 했을까? (매각의 배경)

원래 목포시는 2023년 제104회 전국체육대회 개최를 앞두고 대반동과 목포 전역을 아우르는 새로운 종합경기장을 신축해야 하는 과제를 안고 있었습니다. 하지만 지자체의 재정 자립도가 낮다 보니 막대한 건립 비용을 조달하는 데 큰 난항을 겪었습니다.

이에 목포시는 노후화된 옛 유달경기장 부지를 민간에 매각하여 그 자금으로 신규 종합경기장 건립 비용을 충당하겠다는 결단을 내리게 됩니다. 시의 계획은 공공 부지를 민간 주거단지로 전환하여 낙후된 원도심에 활력을 불어넣고, 동시에 시 재정 부담도 덜겠다는 '일석이조'의 포석이었습니다.

2. 지금까지 누가, 얼마에 매입했을까?

유달경기장 부지는 목포 시내 중심부에 위치한 '금싸라기 땅'이었기에 매각 당시 전국 건설사들의 엄청난 관심을 받았습니다. 2021년 진행된 공개입찰 결과는 그야말로 파격적이었습니다.

당초 목포시가 제시한 최저 입찰 금액(매각 예정가)은 약 281억 3천만 원 수준이었습니다. 그러나 최고가 일반경쟁 입찰 방식을 거치면서, 국내 1위 시행사(디벨로퍼)인 DS네트웍스가 무려 936억 7,400만 원이라는 금액을 써내 최종 낙찰을 받았습니다. 이는 예정가보다 3.3배(333%)나 높은 금액이었습니다.

이후 시행사는 잔금을 모두 완납하고 소유권 이전을 마쳤으며, 국내 1군 브랜드인 현대엔지니어링을 시공사로 선정하여 '유달 힐스테이트(최고 36층 규모, 총 770~960여 세대 계획)'라는 대단지 브랜드 아파트를 공급하겠다는 구체적인 청사진을 발표했습니다.

 

 

유달 힐스테이트(최고 36층 규모, 총 770~960여 세대 계획)'라는 대단지 브랜드 아파트 (계획대로 되었다면)

 

3. 지금 현재의 상황, 왜 아파트 개발이 어려울까?

수천억 원대 브랜드 아파트가 들어선다는 소식에도 불구하고, 현재 유달경기장 부지는 펜스만 쳐진 채 본격적인 착공이 이루어지지 못하고 있습니다. 개발이 이토록 지연되는 핵심 이유는 크게 세 가지로 요약할 수 있습니다.

 

 

• 과도하게 높은 토지 매입비와 공사비 상승: 시행사가 땅을 예정가보다 3배 이상 비싸게 샀습니다. 토지 원가가 너무 높은 상황에서 최근 몇 년간 글로벌 원자재 가격과 인건비가 폭등하자, 아파트를 지어 분양할 때 시행사와 시공사가 적정 수익(수지타산)을 맞추기가 불가능에 가까워졌습니다.

 

• 고금리와 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 경색: 아파트 건설은 금융 대출(PF)을 일으켜 진행됩니다. 고금리 기조가 이어지고 대출 심사가 극도로 까다로워지면서 자금 조달의 활로가 막히게 되었습니다. 비록 1,200억 원 규모의 본 PF 리파이낸싱(만기 연장 및 대출 재조정)에는 성공했으나, 여전히 사업성 확보에는 큰 난항을 겪고 있습니다.
  
  

 

• 지방 부동산 시장의 침체와 미분양 우려: 현재 목포를 비롯한 주택 시장은 공급 과잉과 매수 심리 위축으로 인해 미분양 리스크가 큽니다. 높은 토지비와 공사비가 반영된 고분양가로 일반 분양을 감행할 경우, 대규모 미분양 사태를 피하기 어렵다는 것이 가장 큰 걸림돌입니다.

 

유달경기장사거리 전남광주통합특별시 목포시 용당동

옛 유달경기장자리 자금은 힐스테이트목포아파트(예정)이라고 써져있네요

4. 새로운 돌파구, '민간임대 아파트' 추진 이야기

상황이 이렇다 보니 시장에서는 유달경기장 부지의 개발 방향이 완전히 바뀌고 있다는 소식이 들려오고 있습니다. 시행사인 DS네트웍스가 높은 미분양 리스크를 피하기 위해 기존의 '일반 분양' 방식을 포기하고, '장기 민간임대 아파트'로 전환하는 카드를 적극적으로 검토 및 추진하고 있는 것입니다.

민간임대 아파트란 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증을 받아 일정 기간(보통 10년) 임대로 거주한 뒤, 향후 분양 전환권을 주는 형태를 말합니다. 시행사 입장에서는 미분양 우려를 지우고 안정적으로 초기 입주율을 확보할 수 있으며, 정부나 지자체의 기금 지원 등을 통해 자금 압박을 완화할 수 있는 돌파구가 됩니다.

실제로 자금줄이 막히고 시행사의 경영 여건이 악화된 상황에서, 사업을 무기한 방치하기보다는 '민간임대 전환'을 통해 리스크를 낮추고 빠르게 착공에 들어가는 것이 현재로서는 가장 현실적인 대안으로 꼽히고 있습니다.

5. 앞으로의 방향성은 어떻게 될까?

결국 옛 유달경기장 부지의 미래는 ‘민간임대 아파트로서의 사업성 타당성 통과’와 ‘시공사(현대엔지니어링)와의 공사비 재협상’이라는 두 가지 매듭이 어떻게 풀리느냐에 달려 있습니다.

만약 민간임대 아파트 추진이 확정되고 금융 구조가 재편된다면, 침체된 목포 부동산 시장에서도 1군 브랜드 대단지라는 이점 덕분에 실수요자들의 큰 관심을 받을 가능성이 높습니다. 취득세나 재산세 부담 없이 안정적으로 거주할 수 있는 대단지 임대주택의 등가는 목포 원도심 주거 환경에 새로운 대안이 될 수 있기 때문입니다.

목포시 역시 원도심 한복판의 대규모 부지가 이대로 방치되는 것을 원치 않기 때문에, 민간임대 전환에 따른 행정적 절차나 인허가 변경을 긍정적으로 지원할 확률이 높습니다. 모쪼록 이 꼬인 매듭이 잘 풀려, 시민들의 추억이 깃든 공간이 목포의 원도심 활성화를 이끄는 새로운 명품 주거단지로 멋지게 거듭나기를 기대해 봅니다.

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