부동산 계약서 특약사항 작성시 주의사항! 매매 전세 필수 특약 3가지

특약사항은 법적으로 정해진 표준계약서 내용 외에, 당사자들이 서로 합의한 조건을 명시하는 항목입니다. 법적 분쟁이 발생했을 때 표준약관보다 우선하는 강력한 효력을 가집니다. 하지만 인터넷에 떠도는 잘못된 특약 상식을 그대로 썼다가는 오히려 계약이 깨지거나 독이 될 수 있습니다. 오늘은 실무 관점에서 완벽하게 검증된, 도장 찍기 직전 반드시 확인해야 할 핵심 특약사항 3가지를 정리해 드립니다.

매매,전세계약서 예시

1. 전세계약: '주택 자체 결격사유'로 한정한 전세대출 반환 및 대항력 특약

전세계약(임대차계약)을 체결할 때 흔히 하는 실수 중 하나가 "전세자금대출 안 나오면 계약금 돌려준다"는 특약을 무조건 적어달라고 요구하는 것입니다. 하지만 이는 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다.

'임차인 신용'과 '건물 하자'는 칼같이 분리해야 합니다
전세자금대출은 임차인의 소득과 신용도, 그리고 해당 주택의 담보 가치나 선순위 채권 등을 종합해서 심사합니다. 임차인 개인의 신용 문제로 대출이 거절된 것까지 임대인이 책임지고 계약금을 돌려줄 의무는 없습니다. 임차인은 계약 전에 반드시 은행을 방문해 본인의 대출 한도를 먼저 확인해야 하며, 특약은 다음과 같이 '주택 자체의 결격사유'로 한정하여 구체적으로 적어야 임대인도 합의해 줍니다.

*"임차인은 본 주택에 대해 전세자금대출을 신청할 예정이며, **임대인 또는 주택 자체의 하자(융자 과다, 신탁 등 목적물의 결격사유)*로 인해 대출이 승인되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 수령한 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다. (단, 임차인의 신용도 및 소득 문제로 인한 거절은 제외한다.)"

대항력 확보를 위한 소유권 이전 및 담보권 설정 제한 특약

"임대인은 계약 체결일로부터 잔금 지급일 다음 날까지 목적물에 대한 소유권을 변경하거나, 저당권 등 새로운 담보권을 설정할 수 없다. 이를 위반할 경우 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 위약금을 지불한다."

전입신고를 하고 확정일자를 받아도 그 효력은 '다음 날 0시'부터 발생합니다. 나쁜 마음을 먹은 임대인이 잔금 당일 은행에서 대출을 받아 저당권을 설정해 버리면, 세입자의 보증금은 후순위로 밀리게 됩니다. 이를 원천 차단하기 위해 '잔금일 다음 날'까지 주택에 손을 대지 못하도록 명시해야 합니다.

2. 매매계약: 하자담보책임의 오해와 실전 '인도 당시' 기준 특약
많은 매수인이 "매도인의 하자담보책임은 6개월이니까, 잔금 치르고 6개월 동안 고장 나는 건 다 매도인이 고쳐줘야 한다"라고 잘못 알고 있습니다. 하지만 이는 심각한 착각입니다.

하자의 입증 책임은 '매수인의 몫'입니다
민법 제580조에 따른 매도인의 하자담보책임은 '계약 성립 당시(또는 잔금 인도 당시)에 이미 존재했던 중대한 하자'에 대해서만 책임을 묻는 것입니다. 매매 계약 이후 매수인이 살면서 노후화로 발생한 하자는 매도인이 책임지지 않습니다. 결정적으로 "이 하자가 잔금 전부터 있었던 것"이라는 사실을 매수인이 객과적으로 입증해야 하므로 실무적으로 소송까지 가도 매수인이 이기기 매우 어렵습니다.

원인 모를 6개월 약정 대신 '잔금일 기준'으로 명확히 해야 합니다
서로 얼굴을 붉히지 않으려면 무의미한 '6개월 책임'을 주장할 게 아니라, 계약 전이나 잔금 전에 집 상태를 명확히 확인하고 눈에 보이는 하자는 잔금 치르기 전에 해결하는 특약을 넣는 것이 훨씬 실속 있습니다.

"매수인은 본 건 부동산에 대한 현장 확인을 마쳤으며, 잔금 인도일 현재 확인된 시설물 상태대로 인수하기로 한다. 단, 잔금 인도 전까지 발생한 누수나 보일러 작동 불량 등 중대한 하자는 매도인의 책임과 비용으로 수리하여 인도하기로 하며, 잔금 인도 이후 발생하는 하자는 매수인의 책임으로 한다."

3. 공통 필수 체크: 제세공과금 정산과 현 시설물 상태 옵션 명시
매매든 전세든 잔금 날 가장 흔하게 다투는 부분이 바로 세금과 기존에 있던 시설물(옵션) 처리 문제입니다. 도장을 찍기 전 이 부분을 명확히 해두어야 마무리가 깔끔합니다.

재산세 및 종합부동산세 등 제세공과금 부담 기준

"대상 부동산에 대한 재산세 및 종합부동산세 등 제세공과금은 잔금 지급일(소유권이전등기일)을 기준으로 정산하며, 잔금일 당일까지의 비용은 매도인(임대인)이 부담하고, 그다음 날부터의 비용은 매수인(임차인)이 부담한다."

특히 보유세 과세기준일인 6월 1일을 전후로 잔금을 치를 때는 일 년 치 세금을 누가 내야 하는지 분쟁이 잦습니다. 잔금일을 기준으로 일할 계산하거나 책임 주체를 특약으로 명확히 박아두는 것이 안전합니다.

현 시설물 상태 인도 및 옵션 품목 명시

"본 계약은 계약일 현재의 시설물 상태 그대로 인도하되, 매도인(임대인)은 집 내부에 부착된 에어컨, 붙박이장 등 주요 옵션 품목을 그대로 유지하여 인도하기로 한다."

막상 잔금을 치르고 집에 가보면 멀쩡하던 붙박이장이나 싱크대 옵션을 떼어가거나 부수어놓고 나가는 경우가 있습니다. '현 시설물 상태'라는 말에 속지 말고, 두고 가기로 약속한 주요 품목은 특약에 한 줄이라도 적어두어야 분쟁을 예방합니다.

♣ 블로그 주인의 한 줄 조언 (Tip)
부동산 거래에서 가장 위험한 태도는 인터넷에 도는 짜깁기식 특약 양식을 그대로 복사해 쓰는 것입니다. 전세대출 특약의 문구 한 단어, 하자담보책임의 기준점 하나에 따라 내 소중한 계약금과 수리비 수백만 원의 향방이 완전히 갈리게 됩니다. 계약서에 도장을 찍는 순간 그 안의 모든 글자는 법적 구속력을 가집니다. 실무 기준에 맞는 정확한 특약 확인으로 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키시기 바랍니다.